หลังจากได้รับผลกระทบกันถ้วนหน้ากับมาตรการ Loan to Value หรือ LtV ที่ออกโดยธนาคาร แห่งประเทศไทย จนทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในช่วงครึ่งปีหลังชะลอตัวอย่างหนัก และ ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างกับแวดวงอสังหาฯ อยู่ในขณนะนี้
เหตุผลของมาตรการ LtV เกิดขึ้นมาทำไม ในเมื่อส่งผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ ชะลอตัวอย่างหนัก คงเป็นข้อสงสัยให้กับผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านและอสังหาฯ ตลอดจนผู้ที่ทำหน้าที่ทาง การตลาดอสังหาฯ ที่ไ้ดรับผลกระทบโดยให้เกิดข้อสงสัยอย่างมาก
แต่แท้จริงแล้ว มาตราการ LtV ที่รัฐประกาศใช้ออกมาเพื่อควบคุมตลาดอสังหาฯ นั้น มีเหตุผล ความจำเป็น และเป็นประโยชน์ แบ่งได้หลักๆ ดังนี้
1. ป้องกันการเกิดปัญหาหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น
เพราะ LtV มีจุดประสงค์เกิดมาเพื่อป้องกันภาวะฟองสบู่จากภาคอสังหาฯ แบบที่ประเทศอื่นๆ เกิดขึ้นมาแล้วก่อนหน้านี้ (Sub-prime in USA) อธิบายง่ายๆได้คือ มักจะมีการซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร และเชื่อว่าจะมีผู้ซื้อที่สามารถกู้เงินจากธนาคารมาซื้อต่อ จนทำกำไรให้กับผู้ซื้อรายแรกได้ ซึ่งผู้ซื้อรายแรกจะนำกำไรที่ได้ไปหมุนเงินต่อ ด้วยการซื้ออสังหาฯ ที่อื่นๆ เพิ่มเพื่อนำมาขายต่อให้ได้กำไรมากขึ้นอีก และเกิดการปั่นราคาขึ้นอย่างสูง จนถึงจุดหนึ่งที่ไม่สามารถมีผู้มาซื้อต่อได้อีก จึงทำให้ผู้ที่ถืออสังหาฯ อยู่ ขายต่อไม่ได้ และไม่มีเงินจ่ายหนี้กับธนาคาร จนเกิดเป็นหนี้เสีย (NPL) ซึ่งจะส่งผลให้เกิดภาวะฟองสบู่หรือวิกฤิตการณ์ทางการเงินขึ้นมาได้ นั่นจึงเป็นเหตุผลที่ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องออกมาตรการ LtV เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาหนี้เสีย ผ่อนไม่ไหว NPL หรือ Sub-prime ขึ้นในประเทศไทย
2. คัดกรองคุณภาพของผู้กู้ซื้อบ้านและอสังหาฯ
มาตรการ LtV จะทำให้การซื้อบ้านยากมากขึ้นกว่าเดิม เนื่องจากก่อนหน้านี้ โครงการต่างๆ ออกมากระตุ้นยอดขายกันด้วยโปรโมชั่นพิเศษและทำให้ซื้อได้ง่ายเกินจริง อาทิ ฟรีดาวน์ หรือดาวน์ในราคาที่ต่ำมากๆ จนทำให้ผู้ที่ยื่นกู้มีโอกาสกู้ผ่านได้สูงทั้งที่อาจจะแบกรับภาระการผ่อนชำระไม่ไหวและหนี้เสีย ตามมา LtV จึงเป็นเสมือนเครื่องมือคัดกรองให้ผู้ซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์ที่มากพอ เพราะนั่นแสดงถึงสุขภาพทางการเงินที่แข็งแรงพอจะแบกภาระการผ่อนชำระได้ในระดับหนึ่งแล้ว
และเนื่องจากเป็นที่ยอมรับในปัจจุบันอย่างไม่ต้องขัดเขินเลยว่า การกู้บ้านและคอนโดในปัจจุบัน มีกลเม็ดต่างๆ มากมายจากหลากหลายด้าน จนทำให้การกู้สินเชื่อบ้านสามารถทำได้ไม่ยากนัก มาตรการนี้จึงเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่จะสลายกลไกบางอย่างที่เอื้อให้เกิดปัญหาแบบนั้นออกไปได้
3. ผู้ซื้อได้รับประโยชน์มากขึ้น
เนื่องจากมาตรการ LtV ที่เกิดขึ้น เป็นที่ยอมรับว่าทำให้ตลาดบ้านและคอนโดขายยากขึ้นอย่างมากจึงทำให้โครงการต่างๆ รวมถึง Developer ทุกเจ้าที่ทราบถึงปัญหานี้เป็นอย่างดี จัดโปรโมชั่น ลดแลกแจกแถมต่างๆ มากกว่าที่เคยมีมา ทั้งลดราคา ลดดอกเบี้ย ลดค่าโอนต่างๆ พร้อมของแถมดึงดูดและสร้าง แรงจูงใจและความสะดวกให้ผู้ที่จะซื้ออสังหาฯ ตัดสินใจซื้อได้ง่ายและรวดเร็วมากขึ้น
จากทั้งหมด จะทำให้เห็นว่า เรื่องราวของอสังหาฯ ที่เราสัมผัสกันอยู่ มีมากกว่าการหาซื้อบ้านให้ได้สวยโดนใจราคาโดนจังหรืออยากขายบ้าน อยากปล่อยเช่าคอนโด หรืออยากขายที่ดินให้ได้เพียงเท่านั้น เพราะเรื่องราวของอสังหาฯ ทั้งหมดเป็นภาพรวมส่วนหนึ่งและส่วนใหญ่ของภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ การกู้สินเชื่อบ้านมาแล้วผ่อนชำระไม่ไหว หรือกลายเป็น NPL จะยิ่งทำให้สภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศได้รับผลกระทบหนัก
การกลับมาดูภาวะทางการเงินของตนเองอย่างละเอียด ไม่กู้เกินความจำเป็นเมื่อสภาพคล่องยังไม่มั่นคงและพร้อมมากพอ ตลอดจนกู้สินเชื่อบ้านตามกำลังที่สมควร ย่อมเป็นทางออกที่ดีที่สุดที่สะท้อนผลลัพธ์จากมาตรการ LtV ได้อย่างชัดเจน ตรงตามเป้าหมายของนโยบายอย่างแท้จริง
โดยทีมงาน SAT-MARKETING : (www.sat-marketing.com)
Line Official : @sat-marketing
#แซทมาร์เก็ตติ้ง
#ทำการตลาดขายอสังหาริมทรัพย์
#เพจแชร์ข่าวสารอสังหาฯออนไลน์ที่คุณน่าจะรู้เร็วกว่านี้
Comments